רכישת דירה היא כנראה העסקה הגדולה ביותר שיעשה אדם במהלך חייו, במסגרתה ישקיע את כמות הכסף הגדולה ביותר, לכן חשוב מאוד לתכנן אותה כראוי ולאחר בדיקה מעמיקה על מנת להימנע מהפסדים ועוגמת נפש.
תכנון מקדים של עסקת רכישת הדירה, תוך הבנה של התהליך אליו תכנסו, יוביל להתקשרות בעסקה טובה ויעילה.
אז מה הם הדברים אותם יש לבחון בטרם ההתקשרות בעסקה לרכישת דירה?
תקציב - עוד בטרם ניגש לחיפוש הדירה המיועדת, נבחן את היכולות הפיננסיות שלנו ונגדיר תקציב לרכישת הדירה. במילים פשוטות, נבדוק כמה כסף ביכולתנו להשקיע בעסקה. חשוב מאוד להבין כי עסקה אשר במסגרתה נשלם מעבר ליכולתנו היא עסקה גרועה מאוד אשר מוטב שלא להיכנס אליה מלכתחילה.
בדיקה מעמיקה של הנכס - אז הגדרנו את התקציב שלנו, ומצאנו דירה במסגרת התקציב, עכשיו עלינו לבחון את מצבה המשפטי והתכנוני של הדירה שבחרנו.
הדבר הראשון אותו נבדוק הוא מהות הזכות, כלומר האם מדובר בבעלות רשומה, בחכירה רשומה, חכירה מהוונת או לא, הערת אזהרה וכו'. להבנה של מהות הזכות יש השפעה על המשך העסקה.
הדבר השני אותו עלינו לבחון הוא האם הזכות נקיה משעבודים, משכנתאות, צווים כלשהם וכו'. גם על תוצאת הבדיקה הנ"ל יש השפעה על המשך ההתקשרות ובעיקר על התנאים המשפטיים של הסכם המכר.
לאחר מכן יש לבחון את המצבה התכנוני של הדירה, כלומר האם ישנן זכויות בניה לא מנוצלות, האם הדירה נבנתה בהתאם להיתר בניה או שמא נבנו תוספות ללא היתר, דבר אשר בהכרח יכול להשפיע על רוכש הדירה, אם לא מוסד במסגרת הסכם המכר.
בשלב הזה מומלץ מאוד ליצור קשר ולשכור את שירותיו של עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן על מנת שיערוך עבורכם את הבדיקות המשפטיות.
מיסוי מקרקעין - בטרם ההתקשרות בעסקת הרכישה, יש לבחון מהי החבות במס רכישה אליה אנו חשופים, ככל ובמעמד ההתקשרות יש בבעלותנו דירה נוספת.
לעיתים גובה המס אותו נדרש לשלם יפחית מכדאיות העסקה.
כמו כן, חשוב מאוד לוודא מהי החשיפה למס שבח אותו המוכר יידרש לשלם, גם במקרים בהם קיימת זכאות לפטור מתשלום מס שבח. לאחר החתימה על הסכם המכר, יש להגיש הצהרה לרשויות המס בדבר ההתקשרות. את ההצהרה יש להגיש בתוך 30 ימים ממועד החתימה על הסכם המכר.
משכנתא – הליך נטילת המשכנתא מתקשר באופן ישיר לשלב גיבוש התקציב. כלומר על מנת לגבש את התקציב לרכישת הדירה עלינו לדעת מהו גובה המשכנתא אותה אנחנו מעוניינים לקבל ממוסד פיננסי ובאילו תנאים.
חשוב מאוד שביום החתימה על הסכם המכר יהיו בידינו הנתונים בנוגע לתנאי המשכנתא ומסמך שנקרא "אישור עקרוני למשכנתא". משמעותו של מסמך "אישור עקרוני למשכנתא" הוא כי המוסד הפיננסי אישר את מתן הלוואת המשכנתא.
מדוע המסמך כה חשוב? מפני שלאחר ההתקשרות בהסכם המכר, העובדה כי לא אושרה משכנתא לרוכש, לא תשחרר אותו מהתחייבויותיו בהסכם המכר, רוצה לומר, ללא אישור עקרוני למשכנתא אסור !!!!! לחתום על הסכם מכר.
הסכם המכר – הסכם המכר הוא מסמך משפטי מחייב אשר תפקידו להסדיר את התחייבויות הצדדים לעסקה. חשוב מאוד שהסכם המכר יערך על ידי בעל מקצוע המומחה בתחומו, על מנת להבטיח את עריכתו בצורה הטובה ביותר והנכונה ביותר לצדדים לעסקה. כמו כן, הסכם המכר מסדיר את התנאים המסחריים בעסקה, כלומר סכום התמורה, אופן תשלומה, התנאים לתשלומה ומועד מסירת החזקה בדירה.
השלמת העסקה ורישום הזכויות – השלב האחרון בעסקת נדל"ן הוא השלמת העסקה ורישום הזכויות על שם הרוכש. מדובר בשלב קריטי וחשוב, שאם לא יתקיים, הרי שבידי הרוכש זכות חוזית בלבד ולא זכות קניינית אותה רכש.
השלמת העסקה ורישום הזכויות מתאפשרים, לרוב, לאחר תשלום מלוא התמורה החוזית וביצוע המסירה הפיזית והמשפטית של הדירה.
לצורך השלמת הרישום, אנו נדרש, בין היתר, למסמכים הבאים: אישור מס שבח, אישור מס רכישה, אישור לפי פק' העיריות לפיו אין חובות בהיטל השבחה ובמיסי עירייה. בנוסף ככל ונטלתם משכנתא לצורך מימון ההתקשרות בעסקה, נדרש גם לשטרות משכנתא, אותם ינפיק הבנק.
במאמר זה סקרנו את השלבים העיקריים אותם יש לעבור במסגרת התקשרות בעסקת נדל"ן. כמובן שהרשימה אינה רשימה סגורה וכי השלבים משתנים ומותאמים בהתאם לכל עסקה ותנאיה.
עומדים בפני התקשרות בעסקת נדל"ן? צרו קשר עם משרדנו עוד היום לקבלת ייעוץ וליווי אישי ומקצועי.
Comments